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EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA

 

ECONOMIA

1) Alla fine dei finanziamenti pubblici lo IACP Milano amministrava 120.000 alloggi con la rotazione basata sugli alloggi dei defunti e quelli che avrebbero dovuto tornare disponibili grazie all’anagrafe biennale dell’utenza dove veniva revocato il contratto a chi superava un certo reddito.
2) I Sindacati inquilini fecero fare alla Regione una modifica sulla gestione: gli alloggi dei defunti venivano assegnati ad un parente con i requisiti, a quelli che superavano il reddito veniva applicato una specie di equo canone.
3) La rotazione era abolita e le liste di assegnazione cominciarono ad allungarsi.
4) La scandalosa legge (a tutto vantaggio della Casta Politica) sulla svendita del patrimonio pubblico coinvolse anche gli IACP poi ALER.
5) Oggi gli alloggi in affitto sono circa 65.000 (gli altri svenduti a prezzi scandalosi) sempre senza rotazione, le liste di assegnazione si allungano.
6) Il racket e le occupazioni abusive diminuiscono la disponibilità delle residue abitazioni.
Difficile fare manutenzioni o demolizione-costruzioni perché dopo la svendita del patrimonio le case non sono più dell’ente pubblico ma condomini Pubblico-privato.





STORIA URBANISTICA

7) Le leggi-casa  su demolizione e ricostruzione dell’ esistente permettono in aumento di volume del 40%
8) Bisogna capire su quali quartieri intervenire perché appartengono a diverse epoche di storia dell’urbanistica della città.
9) I quartieri San Siro e Giambellino sono dell’epoca delle “siedlung” tedesche e fanno ormai parte del disegno urbano. In Germania e Austria sono state oggetto di accurate manutenzioni.





STORIA DELLE COSTRUZIONI

10) Non si è seguita la linea del monotipo diffuso dai primi del 900, dopo la seconda guerra mondiale per ogni finanziamento si utilizzavano nuovi progettisti e differenti tecnologie edilizie spesso di sperimentazione. Con enormi difficoltà nelle successive manutenzioni del patrimonio.



COME FARE EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA OGGI

11) Case solo a rotazione ad affitto  sociale sui terreni a standard recuperati dalla perequazione, dai PII e dai permessi di costruire convenzionati. Case a riscatto non si possono fare su terreni a Standard. Costruzione solo attraverso finanziamento pubblico recuperato da finanziamenti Regionali e Comunali attraverso la “spending revue” del Welfare.



CHE TIPO DI EDILIZIA

12) Case di primo accesso, ripetitive e spartane nelle dotazioni (ma non nella tecnologia) lasciando il desiderio della casa di proprietà al mercato della convenzionata di imprese e cooperative.



Gianni Zenoni

HOUSING SOCIALE

Come recuperare e riqualificare zone di ERS esistenti?  Quali soluzioni?

• Situazione attuale di alcune zone, viste dal comune cittadino:



o Cattiva gestione del bene pubblico
o Appalti di lavori inutilmente costosi senza scelte lungimiranti
o Svendita dopo aver sostenuto costi di “sistemazione” forse più costosi del prezzo di vendita
o Immobili come S. Siro vendita “random” con creazione di condomini misti pubblico/privato dove impossibile nel futuro programmare lavori di manutenzione straordinaria
o Ricevere false informazioni usate solo come propaganda politica come inaugurazioni di opere non finite o annunci di termini di lavori assolutamente irrealizzabili: l’ amministrazione impiega anni per la decisione e annuncia pochi mesi per la realizzazione di opere ancora da appaltare.



Vedi anche gli articoli sul “Corriere della Sera”
L' Aler: siamo pronti ad abbattere i quartieri Giambellino e San Siro
L' Aler: piano per demolire il Giambellino e San Siro



Come possiamo intervenire?



Prendendo in esame il Complesso case popolari S.Siro

Proposta di demolizione totale e ricostruzione dell’intera SLP incrementata del 40% da vendere a libero mercato per finanziare parzialmente tutta l’operazione.
Ovvero il Comune, tramite apposita società, opera come imprenditore privato.

Prima fase: su terreno libero di piazza Selinunte costruisce tanta SLP quanta serve per ospitare il numero di abitanti del primo lotto di intervento più una quota per mercato libero.

Nel progetto si manterrà la presenza della “piazza”, costruendo questo primo complesso a corte su alti piloti e utilizzando tutte le parti coperte per inserimento di spazi destinati alla collettività, dalle sale giochi alla biblioteca, agli spazi attrezzati per incentivare piccole attività.

Vista  la vicinanza e facendo risaltare la differente qualità abitativa, si spostano gli inquilini del primo lotto per liberare le abitazioni da demolire, si vende la quota destinata a mercato libero e si procede con la seconda fase; così fino alla sostituzione totale degli immobili.

Chiara difficoltà sarà lo spostare chi attualmente ha acquistato: bisognerà proporre una permuta ovviamente offrendo di più di quanto si riceve.
Si può, dopo attente valutazioni, conservare solo alcuni edifici per testimoniare una evoluzione storica dello sviluppo delle case popolari.

Nell’ipotesi di progetto viene mantenuta inalterata la viabilità, creando box e posteggi solo sotto i nuovi edifici, lasciando quindi inalterati i servizi esistenti nel sottosuolo.

Piazza Selinunte è in zona molto ben servita da mezzi pubblici, è dotata di scuole, chiese, servizi sociali, ospedale, case di cura, mercato rionale, supermercati, cabine di trasformazione, teleriscaldamento, quindi assolutamente adatta ad un incremento del numero dei residenti.
Tutta l’operazioni può autofinanziarsi totalmente se, come attualmente, si pensa di vendere parte del patrimonio a prezzo agevolato o a riscatto.
Solo il comune può decidere se investire e mantenere integro il patrimonio o ridurlo in parte, comunque tutto ricostruito a nuovo con ovvi benefici sui costi di gestione.
Attualmente sta facendo manutenzione, li vende a prezzo politico, non si ripaga neppure delle spese di manutenzione, depaupera il patrimonio e quello che mantiene è altamente degradato e costoso da mantenere.



Conto economico escluso costi finanziari

mq esistenti      250.000 demolizione e costo compreso nel costo costruzione

mq futuri (+40%) 350.000 costo costruzione        250.000 x 1.500 €/mq  = €   375.000.000
   costo costruzione        100.000 x 2.000 €/mq  = €   200.000.000
       costo totale    = €   575.000.000
    ===========

 

Vendita libera    100.000 ricavi vendita libera      100.000 x 4.000 €/mq  = €   400.000.000
Vendita conv.    87.500 ricavi vendita conv.   87.500 x 2.000 €/mq  = €   175.000.000
       ricavo totale    = €   575.000.000
    ===========
Restano in affitto  162.500 valore a nuovo

Investendo € 175.000.000 più costi finanziari, il comune può rimanere in possesso dello stesso patrimonio iniziale di mq 250.000 totalmente nuovi, con ovvi risparmi di manutenzione e gestionali.

Complesso case popolari Lorenteggio

Situazione analoga con uguale degrado ma non oggetto ancora di importanti manutenzioni.
Si è individuata una zona in cui si potrebbe iniziare a demolire e costruire le prime nuove case che serviranno da volano per poter liberare successive zone.
Nella prima fase saranno necessari pochi spostamenti provvisori, ma risultando tutto il complesso abbastanza libero, si riesce sicuramente a trovare spazi adatti per convincere gli inquilini al disagio di due traslochi.
Anche in questa realtà si può finanziare parzialmente l’operazione con la vendita a mercato libero dell’incremento della SLP del 40%.
Unica variabile il costo di vendita al libero mercato, dipendente dalla zona: per pareggiare si può aumenta la quota del 40% per il libero mercato e/o vendere una quota maggiore a prezzo convenzionato.

Walter Patscheider

Associazione Architetti per Milano

22, via Piero della Francesca - 20154 Milano

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